房企去年业绩分化明显增“肌”减“重”成潮流
碧桂园、万科领衔一批头部房企交出2022年度业绩“答卷”。整体来看，上市房企2022年业绩分化较为明显，毛利率下滑的问题依然待解，越来越多的房企在确保现金流安全的前提下，投资方向更加聚焦核心城市的核心板块。在行业新旧发展模式的转换过程中，房企不断致力于经营管理水平的提升，以高质量为未来发展添动力。业绩分化较为明显2022年，房地产市场深度调整，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰的阶段，绝大部分房企以确保安全为首要目标，并将保交付作为公司运营管理中的重要任务。在这样的背景下，房企业绩出现明显分化。越秀地产、龙湖集团、万科等房企成为为数不多在2022年实现营业收入和归母净利润同比双增长的上市房企。以龙湖集团为例，公司2022年营业额同比增长12.2%至2505.7亿元，股东应占盈利同比增长2.14%至243.6亿元。部分房企在2022年增收不增利。受行业整体下行影响，2022年，招商蛇口实现营收1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润为42.64亿元，同比下降58.89%。还有不少房企2022年业绩表现不甚理想。华侨城A2022年实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归母净利润亏损109.05亿元，同比下降387.05%。公司对部分受市场不确定性影响、存在减值迹象的存货计提减值准备，减值金额较2021年末有较大幅度增加是业绩下滑的主要原因之一。保利发展2022年实现营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%；归母净利润为183.47亿元，同比下降33.01%。公司解释称，主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。最近两年，毛利率下滑成为房地产行业的共同问题，不少稳健发展的公司也未能逃过毛利率下滑的命运。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，公司对经营性业务在会计上选择了更加审慎的成本法，随着经营资产开业增多，折旧摊销的量会逐渐增大，一定程度上影响了公司的整体毛利率。“从毛利率角度，整个行业在回归。这两年公司的毛利率整体在20%左右，随着逐步修复，相信会回到25%左右的阶段。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示。投资收敛聚焦核心城市在招商蛇口财务总监黄均隆看来，2022年全行业都在确保现金流安全，整体毛利率都在下滑，销售在急速去化，公司也在努力抓销售换仓。面对利润下降，公司在操盘端和投资端两方面发力，投资端更加聚焦城市深耕，操盘端通过狠抓销售回笼资金之后进行重新换仓。财报显示，2022年，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。公司2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。投资聚焦核心城市正成为越来越多房企的行动准则。保利发展始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现。2022年，保利发展重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点。公司面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点，划定有效投资边界，坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。碧桂园董事会主席杨惠妍表示，碧桂园原来的土地储备和产品以三四线城市居多，公司从去年开始着手调整结构，目标是未来3至5年在三四线城市和一二线城市的资源占比达到50%∶50%。绿城中国行政总裁郭佳峰认为，对中心城市的聚焦，是绿城在现金流方面保持比较充裕的原因之一。“这种打法随着今年2月、3月市场形势好转，在核心城市拿地会相对比较困难。所以，绿城要做好差异化的投资策略，相信今年投资总货值会超过去年。”探索经营与服务并重新模式“房地产新发展模式”成为房企2022年度业绩说明会的一大热词。在招商蛇口董事长许永军看来，新的发展阶段就要有新的发展理念，企业要有一个新的格局，其目标是高质量发展。招商蛇口一直致力于成为城市美好生活空间的承载者，这与新发展理念和高质量发展是一致的。万科董事会主席郁亮认为，就新发展模式而言，行业进入新的发展阶段，作为企业没有能力去全面定义它的概念，但有一些现象是可以作观察的。郁亮表示，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前，政策层面对于经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等已逐步开放。“从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年将保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。”杨惠妍表示，公司短期内将围绕资产负债表、现金流量表和利润表做好内部全周期综合竞争力的提升，同时围绕市场和客户做好公司未来长远健康发展的战略优化。在碧桂园的中长期发展中，科技建造体系是公司的第二增长曲线，公司很有信心把它做成功。未来3至5年，碧桂园将通过不断提升产品力和成本力保证公司具有更强的核心竞争力。
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